กองทุนรวมอสังหาริมทัพย์ (Property Fund) เรียกกันสั้นๆว่า กองทุนอสังหาฯ หรือ PF คือกองทุนรวมที่จัดตั้งขึ้นมาเพื่อบริหารทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยผลตอบแทนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับอยู่ในรูป เงินปันผล(Dividend) ซึ่งแบ่งมาจาก ค่าเช่า(Rent) ซึ่งเป็นรายได้หลัก
ในการเลือกซื้อเราจะมีการพิจารณาดังนี้
1.Freehold VS Leasehold
- Freehold(แบบซื้อขาด) คือ กองทุนรวมซื้อเเละได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยรายได้ก็จะมาจาก ค่าเช่า(Rent) และนำรายได้มาแบ่งจ่ายเป็น เงินปันผล(Dividend) เละรายได้จากการ
ขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเลิกกองทุน ดั้งนั้นผู้ถือหน่วยลงทุนอาจจะได้กำไรเพิ่มขึ้น ถ้าหากมูลค่าการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นมีราคาสูงขึ้น
- Leasehold(แบบสิทธิ์เช่า) คือ กองทุนรวมไม่ได้ซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์แต่ซื้อสิทธิ์การเช่า จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ จะมีสิทธิ์เพียงนำไปหาผลตอบแทน ในช่วงสัญญาเช่า ซึ่งเมื่อหมดสัญญาก็ต้องคืนอสังหาให้เจ้าของ ดังนั้นหมายความว่ากองทุนจะได้รายรับจาก ค่าเช่า(Rent) เท่านั้น จะไม่มีรายได้จากการขายตัวอสังหาริมทรัพย์ นั้นหมายถึงมูลค่าหน่วยลงทุนจะเป็นศูนย์
2.ราคาตลาด(Price) VS มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ(NAV)
- กองทุนอสังหาจะมี NAV ที่ถูกประเมินโดยผู้ประเมินทรัพย์สิน เเต่เมื่อมีข้อตกลงซื้อ-ขายจะต่อรองกันด้วย ราคาตลาด(Price) โดยค่า NAV นั้นนักลงทุนจะนำมาคำนวณหาอัตราส่วน P/NAV เพื่อดูว่าราคาของ PF ตัวนี้ถูกหรือแพง
3.ใช้พื้นที่ได้เต็มประสิทธิภาพ
- ดูจาก อัตราค่าเช่า(Rental rate) และอัตราการเช่า(Occupancy rate) ว่ามีคนเช่าเต็มอัตราหรือไม่ เพราะจะส่งผลถึง เงินปันผล(Dividend) ที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับ และอาจจะดูการจ่ายเงินปันผลย้อนหลังว่าจ่ายสม่ำเสมอ หรือไม่ และมากน้อยเพียงใด
4.สภาพคล่องกองทุน
- กองทุนรวมจะมีการซื้อ-ขาย ผ่านตลาดรอง เมื่อผู้ถือหน่วยลงทุนต้องการเสนอขาย หรือต้องการใช้เงิน เเต่อาจไม่มีใครซื้อต่อ สภาพคล่องจึงเป็นเรื่องที่สำคัญ โดยทั่วไปกองทุนอสังหาฯที่มีขนาดใหญ่จะมีสภาพคล่องที่ดึกว่าขนาดเล็ก เพราะตลาดใหญ่จะทีการซื้อขายต่อวันที่สูงกว่า
5.ค่าใชจ่ายโดยรวม
- ดูว่าสูงเกินเมื่อเทียบกับกองทุนอสังหาฯอื่นหรือไม่ โดยดูจากความเหมาะสม เช่น อาจ
มีค่าใช้จ่ายซ่อมแซม-เพิ่มเติมตัวอาคาร
6.ทำเลที่ตั้งทัพย์สิน
- กองทุนอสังหาฯยิ่งมีจำนวนทรัพสินมาก เเละมีหลากทำเลก็ยิ่งกระจายความเสี่ยง ซึ่งจะมีหนังสือชี้ชวนจะบอกว่ากองทุนนั้นมีทรัพสินที่ไหนบ้าง สร้างรายได้ ได้แก่อะไรบ้าง การดูทรัพย์เพื่อให้ง่ายต่อการตัดสินใจคือ ทำเลตรงที่มีสิ่งอำนวยการเดินทางที่สะดวก เช่น รถไฟฟ้า (BTS) รถไฟฟ้าใต้ดิน(MRT)
โดยรวมกองทุนอสังหาฯนั้นมีความเสี่ยงน้อยกว่าหุ้น เพราะเน้นรายได้ที่ค่าเช่า เเละการจ่ายเงินปันผลที่สม่ำเสมอ ทำให้ความผันผวนด้านราคาต่ำกว่าหุ้น
By:หนังสือทางเลือกของเงินออม
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น