ข้อดีกองทุนอสังหาฯ

ข้อดีที่ทำให้กองทุนรวมอสังหาฯน่าลงทุน

              การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายหลัก คือ ผลตอบแทนจากการเช่า จะเห็นได้ว่าราคา และผลตอบแทนที่จะได้จากกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะไม่ผันผวนเหมือนการซื้อหุ้น โอกาสที่จะซื้อขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรจึงมีน้อย จึงไม่เหมาะกับนักลงทุนประเภทเก็งกำไร แต่จะเหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนระยะยาวเพื่อรับผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลอย่างต่อเนื่อง  ในบทความนี้เราจะมาดูข้อดีของกองทุนรวมอสังหาฯ กันดีกว่า

                   1 ไม่ต้องใช้เงินเยอะ : ใช ้เงินลงทุนน้อยเมื่อเทียบกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริง โดยเริ่มต้นด้วยเงินไม่กี่พันบาทก็เป็นเจ้าของได้แล้ว (จำนวนหุ้นขั้นต่ำที่ซื้อในตลาดเท่ากับ 100 หุ้น) ถ้าจะไปสร้างเป็นคอนโด หรือโรงเเรมเองคงตั้งใช้ทุนเยอะน่าดู

                    2 ไม่เหนื่อย : ไม่ต้องไปหาคนเช่าเอง  ไม่ต้องไปเดินเก็บค่าเช่าเอง ไม่ต้องสู้รบปรบมือกับผู้เช่า เพราะมีผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์บริหารจัดการให้ ช่วยขจัดภาระในการจัดการดูแลทรัพย์สิน และส่งเงินมาให้เราตามกำหนด

                    3 กระจายความเสี่ยง : เช่น กรณีที่เราเป็นเจ้าของโรงงานให้เช่า 1 โรง ถ้ามีคนมาเช่า % ผู้เช่าก็จะเท่ากับ 100% แต่ถ้าช่วงไหนไม่มีผู้เช่ารายได้ของเราจะหายไปทั้งหมดทันที แต่ในกรณีที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจจะลงทุนในโรงงาน 100 โรง ถ้ามีผู้เช่ายกเลิกการเช่าไปสัก 1 รายได้ของเราจะหายไปเพียง 1% เท่านั้นเอง

                   4 สภาพคล่องสูง : ถ้าคิดเปลี่ยนใจอยากจะเลิกลงทุนก็ทำได้ง่าย เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อขายกันในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้ซื้อง่ายขายคล่อง แถมยังไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับเรื่องภาษีจากการซื้อขายอีกด้วย

                   5 ผลตอบแทนดี : ผลตอบแทนจากเงินปันผลมักอยู่ในระดับสูง และเป็นผลตอบแทนระยะยาวเพราะกองทุนต้องจ่ายเงินปันผลในอัตรา ไม่ต ่ำกวา่ 90% ของกำไรสุทธิ

                              เเนะนำ: กองทุนรวมอสังหาริมย์ และเทคนิคการเลือกซื้อ

ขอบคุณข้อมูลบางส่วน: http://www.aommoney.com/

รูปแบบกราฟแท่งเทียน

 รูปแบบกราฟแท่งเทียนขาขึ้น-ขาลงที่ควรรู้

      กราฟแท่งเทียนเป็นลักษณะกราฟรูปแบบหนึ่งที่ใช้กันอย่างกว้างขวาง   การขึ้นลงของแท่งเทียนราคาที่เรียงตัวกันแต่ละวันนั้น  ในแนวทางเทคนิคสามารถนำมาคาดการณ์สถานการณ์ในช่วงถัดไปได้ว่าจะเป็นอย่างไร  โดยจะดูจากรูปแบบการวางตัวของแท่งเทียนราคา

โดยจะมีรูปแบบ  ดังนี้

แท่งเทียนแบบ Bullish  Engulfing                       แท่งเทียนแบบ Bearish  Engulfing

       - หุ้นมีการกลับตัวเป็นขาขึ้น                                     -หุ้นมีการกลับตัวเป็นขาลง                                                                                                                                

แท่งเทียนแบบ Hammer                                              แท่งเทียนแบบ  Hanging   Man

        - หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาขึ้น                                    - หุ้นจะกลับทิศเป็นขาลง

แท่งเทียนแบบ  Dark  Cloud  Cover                         แท่งเทียนแบบ  Piercing  Pattern

     -หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาลง                                     - หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาขึ้น

แท่งเทียนแบบ  Morning  star                                          แท่งเทียนแบบ   Evening   star

     - หุ้นจะมีการกลับเป็นตัวขาขึ้น                                            -  หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาลง

แท่งเทียนแบบ  Shooting  Star                                   แท่งเทียนแบบ  Bullish  Inverted  Hammer

      - หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาลง                                               - หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาขึ้น

แท่งเทียนแบบ   Bullish   Harami                                        แท่งเทียนแบบ  Bearish   Harami

      - หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาขึ้น                                              - หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาลง

แท่งเทียนแบบ  Bullish  Belt  Hold                                      แท่งเทียนแบบ  Bearish  Belt  Hold

      - หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาขึ้น                                              - หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาลง

แท่งเทียนแบบ  Three  Black  Crows                               แท่งเทียนแบบ  Three  White  Soldiers

     -  หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาลง                                          - หุ้นจะมีการกลับตัวเป็นขาขึ้น

เงินสี่ด้านกับอิสรภาพทางการเงิน

เงิน 4 ด้านกับอิสรภาพทางการเงิน

เงิน 4 ด้านกับงาน 4 ประเภท  เงิน 4  ด้านประกอบด้วย

-         คนด้าน  E  :  ลูกจ้าง

-         คนด้าน  S  :  ผู้ประกอบอาชีพอิสระ

-         คนด้าน  B  :  เจ้าของธุรกิจ

-         คนด้าน  I   :  นักลงทุน

คนด้าน  E  :  ลูกจ้าง

                เพราะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทำให้คนด้านนี้มักคำนึงถึงคำว่า  “ความมั่นคง”  และ “สวัสดิการ”  เพราะกลัวที่จะไม่มีเงินในอนาคต  สองคำนี้จึงตอบโจทย์ให้ลูกจ้างมีความมั่นใจและอบอุ่นใจที่จะทำงานมากขึ้น  เพราะคนกลุ่มนี้เชื่อว่าคนเราจะมีความสุขในชีวิตได้นั้นต้องมีความแน่นอนในชีวิต  ฉะนั้นคนด้านนี้จะคิดว่าความมั่นคงสำคัญกว่าเรื่องเงิน

คนด้าน  S  :  ผู้ประกอบอาชีพอิสระ

                คนกลุ่มนี้ชอบที่จะ  “เป็นนายตัวเอง” คิดว่าฉันทำได้และฉันจะทำจึงเริ่มลงทุนโดยการศึกษา  เช่น แพทย์  บัญชี  ศิลปิน เจ้าของกิจการเล็กๆ  เพื่อจะได้เป็นที่ยอมรับว่าตนเองชำนาญในด้านนั้นๆ  และสิ่งที่สำคัญที่สุดของคนกลุ่มนี้ไม่ใช่เรื่องเงินแต่เป็นความเชี่ยวชาญในเรื่องนั้น  เพราะพวกเขาเชื่อว่าการทำงานหนักมักจะได้ผลตอบแทนที่มากด้วยเช่นกัน  คนด้านนี้จึงมักยอมทำงานหนักๆ ด้วยตนเอง

คนด้าน  B  :  เจ้าของธุรกิจ

                คนกลุ่มชอบให้คนฉลาดๆ รายล้อมตนไม่ว่าจะเป็นคนด้าน  E,S,B  หรือ  I  ก็ตาม  คนกลุ่มนี้จะแตกต่างจากคนด้าน  S  เพราะ  S  นั้นจะเชื่อว่าคนอื่นไม่สามารถทำงานได้ดีเท่าตนเองจึงไม่มีการแบ่งงานให้ผู้อื่นช่วยทำ  ส่วนคนด้าน  B  จะคิดว่าในเมื่อคนอื่นทำได้ดีกว่าก็ให้คนอื่นทำจะดีกว่า  ความแตกต่างของทั้งสองด้านคือ  คนด้าน  B  สามารถทิ้งธุรกิจไว้เป็นปีๆ และเมื่อกลับมาดำเนินอีกครั้ง  ธุรกิจของเขาก็ยังคงสามารถทำกำไรหรืออาจจะมีกำไรมากกว่าเดิมด้วยซ้ำ  เพราะคนด้านนี้เป็นเจ้าของระบบที่ได้จ้างคนเก่งๆ เพื่อมาใช้ช่วยบริหารงานแทนตนโดยที่ตนไม่ต้องทำอะไรมากและจะมีกระแสเงินสดเข้าตลอดแม้ตนจะหยุดทำ  เรียกว่า “Passive   Income”  ส่วนคนด้าน  S  ถ้าทิ้งธุรกิจไปเป็นปี มีความเสี่ยงสูงมากที่จะทำให้ธุรกิจนั้นล้มตัวลง  เนื่องจากเขาชอบที่จะบริหารงานคนเดียว

คนด้าน  I   :  นักลงทุน

                คนกลุ่มนี้มักจะเป็นกลุ่มที่บริหารเงินเป็นทำให้พวกเขาไม่ต้องทำงานหนัก  เพราะพวกเขาให้เงินทำงานให้เปรียบเสมือนกับการลงแข่งเกมส์  ซึ่งพวกเขาหวังว่าจะชนะหรือหวังว่าจะรวยจากกิจกรรมนั้น  เพราะฉะนั้นจะมีเพียงคนด้าน  I  เท่านั้นที่สามารถเปลี่ยนความรวยเป็นความมั่นคงได้

จากบทความข้างต้นให้ทุกคนลองสังเกตตนเองว่าเราเป็นคนด้านไหนแบบไหน  เพื่อที่จะพัฒนาตนเองขึ้น  ถ้าเราจะสร้างอิสรภาพทางการเงินให้ตนเอง จะเลือกทำด้านไหนก็ได้ไม่ว่าจะ E,S,B หรือ I อยู่ที่ตัวเราจะเลือกทำ

ขอบคุณข้อมูลบางส่วนจาก : http://modernbusinessonline.com/

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

                กองทุนรวมอสังหาริมทัพย์ (Property Fund) เรียกกันสั้นๆว่า กองทุนอสังหาฯ หรือ PF  คือกองทุนรวมที่จัดตั้งขึ้นมาเพื่อบริหารทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์   โดยผลตอบแทนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับอยู่ในรูป  เงินปันผล(Dividend) ซึ่งแบ่งมาจาก ค่าเช่า(Rent) ซึ่งเป็นรายได้หลัก

               

                ในการเลือกซื้อเราจะมีการพิจารณาดังนี้

1.Freehold VS Leasehold

               - Freehold(แบบซื้อขาด)  คือ กองทุนรวมซื้อเเละได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยรายได้ก็จะมาจาก ค่าเช่า(Rent)  และนำรายได้มาแบ่งจ่ายเป็น เงินปันผล(Dividend)  เละรายได้จากการ

ขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเลิกกองทุน ดั้งนั้นผู้ถือหน่วยลงทุนอาจจะได้กำไรเพิ่มขึ้น ถ้าหากมูลค่าการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นมีราคาสูงขึ้น

               - Leasehold(แบบสิทธิ์เช่า) คือ กองทุนรวมไม่ได้ซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์แต่ซื้อสิทธิ์การเช่า จึงไม่มีกรรมสิทธิ์  จะมีสิทธิ์เพียงนำไปหาผลตอบแทน ในช่วงสัญญาเช่า ซึ่งเมื่อหมดสัญญาก็ต้องคืนอสังหาให้เจ้าของ  ดังนั้นหมายความว่ากองทุนจะได้รายรับจาก ค่าเช่า(Rent) เท่านั้น จะไม่มีรายได้จากการขายตัวอสังหาริมทรัพย์ นั้นหมายถึงมูลค่าหน่วยลงทุนจะเป็นศูนย์

2.ราคาตลาด(Price) VS มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ(NAV) 

               - กองทุนอสังหาจะมี NAV ที่ถูกประเมินโดยผู้ประเมินทรัพย์สิน เเต่เมื่อมีข้อตกลงซื้อ-ขายจะต่อรองกันด้วย ราคาตลาด(Price)  โดยค่า NAV นั้นนักลงทุนจะนำมาคำนวณหาอัตราส่วน P/NAV เพื่อดูว่าราคาของ PF ตัวนี้ถูกหรือแพง

3.ใช้พื้นที่ได้เต็มประสิทธิภาพ

               - ดูจาก อัตราค่าเช่า(Rental rate) และอัตราการเช่า(Occupancy rate) ว่ามีคนเช่าเต็มอัตราหรือไม่  เพราะจะส่งผลถึง เงินปันผล(Dividend) ที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับ และอาจจะดูการจ่ายเงินปันผลย้อนหลังว่าจ่ายสม่ำเสมอ หรือไม่  และมากน้อยเพียงใด

  

4.สภาพคล่องกองทุน

                - กองทุนรวมจะมีการซื้อ-ขาย ผ่านตลาดรอง เมื่อผู้ถือหน่วยลงทุนต้องการเสนอขาย หรือต้องการใช้เงิน เเต่อาจไม่มีใครซื้อต่อ สภาพคล่องจึงเป็นเรื่องที่สำคัญ โดยทั่วไปกองทุนอสังหาฯที่มีขนาดใหญ่จะมีสภาพคล่องที่ดึกว่าขนาดเล็ก เพราะตลาดใหญ่จะทีการซื้อขายต่อวันที่สูงกว่า

5.ค่าใชจ่ายโดยรวม

                       - ดูว่าสูงเกินเมื่อเทียบกับกองทุนอสังหาฯอื่นหรือไม่ โดยดูจากความเหมาะสม เช่น อาจ

มีค่าใช้จ่ายซ่อมแซม-เพิ่มเติมตัวอาคาร

6.ทำเลที่ตั้งทัพย์สิน

               - กองทุนอสังหาฯยิ่งมีจำนวนทรัพสินมาก เเละมีหลากทำเลก็ยิ่งกระจายความเสี่ยง ซึ่งจะมีหนังสือชี้ชวนจะบอกว่ากองทุนนั้นมีทรัพสินที่ไหนบ้าง  สร้างรายได้ ได้แก่อะไรบ้าง การดูทรัพย์เพื่อให้ง่ายต่อการตัดสินใจคือ ทำเลตรงที่มีสิ่งอำนวยการเดินทางที่สะดวก เช่น รถไฟฟ้า (BTS)  รถไฟฟ้าใต้ดิน(MRT) 

               โดยรวมกองทุนอสังหาฯนั้นมีความเสี่ยงน้อยกว่าหุ้น เพราะเน้นรายได้ที่ค่าเช่า เเละการจ่ายเงินปันผลที่สม่ำเสมอ ทำให้ความผันผวนด้านราคาต่ำกว่าหุ้น

By:หนังสือทางเลือกของเงินออม

              

ตลาดการเงิน (Financial Markets)

        ความหมายของตลาดการเงิน           

                ในประเทศไทยตลาดการเงิน เป็นแหล่งกลางในการซื้อขายตราสารทางการเงิน ซึ่งถือเป็นตลาดสำหรับ ผู้ออมและผู้ ลงทุน หากจำแนกประเภทของตลาดการเงินตามอายุระยะเวลาที่ผู้ต้องการ ระดมเงินทุนประสงค์ที่จะนำเงินทุนไปใช้จ่าย จะแบ่ง ได้เป็น 2 ประเภท คือ ตลาดเงิน (Money Market) และตลาดทุน (Capital Market) ซึ่งสามารถสรุปโครงสร้างของตลาดการเงินได้ ดังรูป

                 

                ตลาดเงิน (Money Market) เป็นแหล่งระดมเงินออมระยะสั้น (มักนิยามว่าไม่เกิน 1 ปี) แล้วจัดสรรให้กู้ยืมแก่ผู้ต้องการ เงินทุน ตลาดเงินยังอาจแยกออกเป็นตลาดเงินในระบบและตลาดเงินนอกระบบ

                 ตลาดเงินในระบบ เป็นตลาดที่ดำเนินการภายใต้กรอบและระเบียบตามที่กฎหมายกำหนด และการดำเนินกิจกรรมทาง การเงินจะมีสถาบันการเงินที่ตั้งอย่างถูกต้องตามกฎหมายเข้ามาทำหน้าที่ควบคุม ซึ่งในปัจจุบันสามารถแบ่งโครงสร้างของตลาด เงินในระบบได้เป็น 2 ส่วน คือ 

              -ตลาดเงินของทางการ  ได้แก่ ตลาดเงินให้กู้ยืม ปกติของธนาคารแห่งประเทศไทย ตลาดซื้อคืนพันธบัตรรัฐบาล (Repurchase Market) 

              -ตลาดเงินเอกชน  ประกอบด้วยการกู้ยืม ระหว่างสถาบันการเงิน และตลาดตราสารการพาณิชย์ สถาบันที่อยู่ในตลาดเงินได้แก่ ธนาคารพาณิชย์ บริษัทเงินทุน และโรงรับจำนำ ส่วนตราสารทางการเงินประกอบด้วย ตั๋วสัญญาใช้เงิน ตั๋วเงินคลัง เป็นต้น โดยมีธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้ดูแล ตลาดเงินในประเทศไทยนับว่าเป็นส่วนสำคัญที่สุดในภาคการเงิน ทั้งนี้เพราะเป็นแหล่งที่ระดมเงินออมและให้สินเชื่อมากที่สุด

                 ตลาดเงินนอกระบบ หมายถึง แหล่งที่อำนวยความสะดวกหรือแหล่งเงินทุนระยะสั้น ซึ่งแหล่งเงินทุนดังกล่าวดำเนินกิจกรรมทางการเงินโดยไม่มีระเบียบกฎเกณฑ์ของกฎหมายมาเป็นบรรทัดฐาน ดังนั้นตลาดเงินนอกระบบ จะเป็นแหล่งการเงินที่อยู่นอกเหนือจากการควบคุมของรัฐบาล เช่น เงินกู้ยืมจากนายทุน วงแชร์ สินเชื่อทางการค้า เป็นต้น

                 ตลาดทุน (Capital Market) เป็นแหล่งระดมเงินออมระยะยาว (เกินกว่า 1 ปี) เพื่อจัดสรรให้กับ ผู้ต้องการเงินทุนระยะยาว โดยเฉพาะภาคธุรกิจ ซึ่งลักษณะโครงสร้างของตลาดทุนอาจจะจำแนกออกได้เป็น 2 ตลาด คือ ตลาดทุนในระบบกับตลาดทุนนอกระบบ

                ตลาดทุนในระบบ เป็นการระดมทุนระยะยาวโดยผ่านสถาบันการเงินที่จัดตั้งตามกฎหมาย ซึ่งตลาดทุนในระบบยัง สามารถจำแนกออกเป็น 2 ส่วน คือ

            -ตลาดแรก (Primary Market) หรือ ตลาดหลักทรัพย์ออกใหม่ ที่ทำหน้าที่ขายหลักทรัพย์ที่ออก ใหม่เป็นครั้งแรกและไม่เคยขายในตลาดใดมาก่อน 

            -ตลาดรอง(Secondary Market) หรือ ตลาดซื้อขายหลักทรัพย์ที่ช่วยทำหน้าที่ในการเสริมสภาพคล่องของหลักทรัพย์ที่ขายผ่านตลาดแรกมาแล้ว ซึ่งหลักทรัพย์ตัวนั้นได้มีการซื้อขายเปลียนมือมาแล้ว                   

       สถาบันที่อยู่ในตลาดทุน ได้แก่ บริษัทเงินทุน บริษัท- หลักทรัพย์ บริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ตลาดหลักทรัพย์ ศูนย์ซื้อขายหลักทรัพย์และชมรมผู้ค้าตราสารหนี้ ตราสารทางการเงิน หรือ หลักทรัพย์ในตลาดทุน ประกอบด้วย หุ้นสามัญ (Ordinary Shares) หุ้นบุริมสิทธิ (Preferred Shares) หุ้นกู้(Debentures) พันธบัตรรัฐบาล (Government Bond) หน่วยลงทุนของกองทุนรวม ใบสำคัญแสดงสิทธิ (Warrants) เป็นต้น

                          

                ตลาดทุนนอกระบบ หมายถึง ตลาดทุนที่ไม่มีระเบียบแบบแผน เป็นการซื้อขายหลักทรัพย์นอกตลาดไม่มีสถานที่ และ ไม่มีกฎเกณฑ์ที่แน่นอนการที่ผู้ประกอบการออกหลักทรัพย์มาระดมทุนในตลาดทุน นอกระบบอาจเพราะมีเหตุผลอื่นประกอบ เช่น ต้องการระดมทุนจากเครือข่ายเดียวกันเพื่อให้การบริหารงานองค์กรเป็นไปด้วยความราบรื่น โดยหลักทรัพย์ที่ซื้อขายนอกตลาดอาจจะมีความเสี่ยงหรือไม่มีขึ้นอยู่กับผู้ออกหลักทรัพย์เป็นสำคัญ แต่อย่างไรก็ตามหลักทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดทุนนอกระบบอาจจะมีสภาพคล่องที่น้อยกว่าหลักทรัพย์ที่ซื้อขายกันในตลาดทุนในระบบ